Vypořádání podílového spoluvlastnictví

Spoluvlastnictvím označujeme případy, kdy k určené věci svědčí vlastnické právo alespoň dvěma osobám, přičemž se může jednat jak o osoby fyzické, tak o osoby právnické. Nejčastěji se setkáváme se spoluvlastnictvím nemovitých věcí, ale stejným způsobem lze vlastnit i věci movité, a to hmotné i nehmotné.

O nakládání s nemovitostmi byly napsány články Nemovitosti I – prodej a koupě a Nemovitosti II – darování a směna. V této souvislosti byl publikován také článek Advokátní úschova – k čemu slouží? a k problematice vypořádání se vztahuje také článek Vypořádání SJM ‑ jak na to?

V tomto článku se zabývám způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví, přičemž z větší části je článek zaměřen na nemovité věci, u kterých je potřeba zvolit správný postup zejména s ohledem na jejich možnou vysokou hodnotu.

Spoluvlastnictví upravují ustanovení § 1115 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen „občanský zákoník“), přičemž konkrétně oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví upravují ustanovení § 1140 a následující občanského zákoníku.

Podle zákonné úpravy platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Pokud se byť jeden ze spoluvlastníků rozhodne, že ve spoluvlastnictví nechce nadále setrvat, je potřeba vyřešit, jakým způsobem jeho role coby spoluvlastníka zanikne.

Způsoby vypořádání

Stejně jako jiné právní záležitosti, lze i oddělení ze spoluvlastnictví či jeho zrušení vyřešit mimosoudně prostřednictvím dohody nebo v případě sporu spoluvlastníků v soudním řízení prostřednictvím žaloby na vypořádání a případně zrušení spoluvlastnictví. Dovolím si poznamenat, že v případě, kdy se jedná o nemovitou věc, je nezbytné, aby byly změny vlastnictví doloženy katastrálnímu úřadu, který je zapíše do katastru nemovitostí.

a) oddělení ze spoluvlastnictví rozdělením věci

Tento způsob vypořádání se jeví jako nejlepší v případě, kdy každý ze spoluvlastníků chce reálný díl věci k níž se spoluvlastnictví váže. Každý ze spoluvlastníků totiž dostane takový díl věci, který mu podle velikosti jeho spoluvlastnického podílu náleží. V mnoha případech je však překážkou reálná nerozdělitelnost věci ve spoluvlastnictví, kterou si nastíníme na dvou případech.

Tři osoby mají ve spoluvlastnictví pole či jiný pozemek, když každá z nich vlastní podíl o ideální velikosti 1/3. V tomto ideálním případě lze pole či pozemek reálně rozdělit pomocí geometrického plánu, na jehož základě vzniknou tři samostatné pozemky. Každý ze spoluvlastníků bude vlastnit svůj pozemek a spoluvlastnictví zanikne. S ohledem, že každý dostal část pozemku odpovídající jeho podílu, není třeba žádného finančního vyrovnání. V případě, že by jeden ze spoluvlastníků měl na úkor ostatních dvou dostat menší pozemek, mohl by požadovat dorovnání rozdílu v penězích.

Opačným typickým příkladem je spoluvlastnictví k bytu či domu. Tyto nemovitosti lze rozdělit ve většině případů jen s neúměrnými finančními náklady nebo vůbec. V takových případech tedy není rozdělení věci možné a nelze tento postup využít. Uvedené nelze vztáhnout na všechny byty a domy, když některé domy umožňují jejich rozdělení na dvě samostatné bytové jednotky. Takové rozdělení je však třeba vyřešit s příslušnými úřady.

b) převod spoluvlastnického podílu jednomu či více spoluvlastníkům

Tento způsob vypořádání je vhodný, když jeden ze spoluvlastníků na společné věci již nechce nijak participovat a naopak druhý či ostatní spoluvlastníci mají zájem věc nadále vlastnit. Jedná se o jednoduchý způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví, kdy jeden ze spoluvlastníků převede svůj podíl za úplatu nebo bezúplatně ostatním spoluvlastníkům.

V případě, kdy k věci ve spoluvlastnictví svědčí vlastnické právo pouze dvěma spoluvlastníkům dojde k zániku spoluvlastnictví, když věc bude nadále ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z nich. V případě, kdy je spoluvlastnictví tvořeno více než dvěma osobami, bude i po převodu spoluvlastnického podílu trvat dále, avšak podíly spoluvlastníků na věci se změní podle toho, komu bude spoluvlastnický podíl převeden.

V případě úplatného převodu dojde mezi spoluvlastníky k finančnímu vyrovnání dle jejich dohody, popřípadě dle rozhodnutí soudu.

c) prodej věci ve spoluvlastnictví

Tento způsob vypořádání je vhodný, pokud ani jeden ze spoluvlastníků nemá zájem věc, jež je předmětem spoluvlastnictví, vlastnit nebo pokud nedisponuje finančními prostředky, aby druhého spoluvlastníka vyplatil. 

Při prodeji věci ve spoluvlastnictví dojde k rozdělení kupní ceny mezi spoluvlastníky dle velikosti jejich podílů, pokud se nedohodnou jinak. Samotný prodej mohou spoluvlastníci uskutečnit ve veřejné dražbě nebo prodejem z volné ruky.

Finanční vyrovnání a způsob jeho úhrady

Z výše uvedeného je zřejmé, že v některých případech bude docházet k finančnímu vyrovnání mezi spoluvlastníky. Výše takového vyrovnání může být dána prostou domluvou spoluvlastníků nebo se může zakládat na odborném ocenění podílu či na znaleckém posudku.

Finanční vyrovnání, tedy převod finančních prostředků, může proběhnout napřímo mezi smluvními stranami, avšak pokud se jedná o vyšší částku nebo mezi smluvními stranami panuje jistá nedůvěra je vhodné využít advokátní či jiné úschovy, která poskytuje všem smluvním stranám záruky bezpečného převodu vlastnického práva a zároveň finančních prostředků. K této problematice se více dočtete v článku Advokátní úschova – k čemu slouží?

Prodej spoluvlastnického podílu a předkupní právo

Mimo výše uvedené případy může každý ze spoluvlastníků nakládat se svým podílem podle svého uvážení. Zejména jej může převést třetí osobě, která prozatím ve spoluvlastnictví nijak nefiguruje. Dříve bylo občanským zákoníkem zakotveno zákonné předkupní právo. To však již neexistuje, a spoluvlastník před prodejem svého podílu není povinen svůj podíl nabídnout k odkupu ostatním spoluvlastníkům. Jediná výjimka existuje v případě, kdy je spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Rozebrání této problematiky však přesahuje cíle tohoto článku.

Dohoda vs. soudní spor

Jak již bylo v úvodu článku nastíněno, problematiku vypořádání podílového spoluvlastnictví lze řešit mimosoudně, tj. smírnou cestou, nebo soudně, tj. spornou cestou. Své klienty se vždy snažím vést ke smírnému řešení, jelikož se jedná o rychlejší a méně nákladnější variantu.

V případě smírného řešení dochází mezi spoluvlastníky k uzavření smlouvy, na jejímž základě se vyřeší budoucí uspořádání vlastnických práv, jakož i případné finanční vyrovnání. Na základě takové smlouvy dojde následně ke změně vlastnického práva v katastru nemovitostí.

V případě nemožnosti dosažení dohody mezi spoluvlastníky přichází v úvahu řešení soudní cestou. Nevýhodou tohoto řešení je časová náročnost, kdy soudní spor může trvat měsíce ba dokonce i roky. Co se týče finanční stránky je potřeba počítat s odměnou advokáta, který Vás bude případně v řízení zastupovat a také se soudním poplatkem. Výše soudního poplatku se bude odvíjet od počtu nemovitých věcí, které budou předmětem soudního sporu, jelikož za každou nemovitou věc zaplatíte 5.000,- Kč. Dál své klienty vždy upozorňuji na možný neúspěch ve věci a s ním spojenou povinnost nahradit protistraně náklady řízení. Přiznání nákladů však není pravidlem, jelikož soud může rozhodnout tak, že je nepřizná žádné ze stran.

Rozdíl oproti smírnému řešení spočívá také ve vkladové listině potřebné pro změnu vlastnického práva. V případě soudního sporu je následná změna vlastnického práva do katastru nemovitostí zapsána na základě rozhodnutí soudu, přičemž toto rozhodnutí standardně zasílá na katastr sám soud a není tak třeba hradit správní poplatek ve výši 2.000,- Kč.

Poslední důležitou informací jsou rozhodovací možnosti soudu. Ten se vždy snaží nalézt nejvhodnější řešení, kterým ale nemusí být to, jež je navrhováno v žalobě. Pro tento druh řízení tak platí, že soud není vázán žalobními návrhy účastníků.

Doufám, že pro Vás byl tento článek alespoň částečně užitečný a našli jste v něm odpovědi na Vaše otázky. Samozřejmě tímto článkem nelze odpovědět, na vše, co by mohlo jeho čtenáře zajímat, ale v takovém případě, se na mě neváhejte obrátit a Váš případ budu řešit individuálně.