Nemovitosti II - darování a směna

V prvním článku z této dvoudílné série Nemovitosti I – prodej a koupě bylo vysvětleno, co se rozumí nemovitou věcí, kde se nemovité věci evidují a jakým způsobem je s nimi možno nakládat. Článek se dále věnoval problematice prodeje a koupě nemovitých věcí. V tomto navazujícím článku se dočtete o darování nemovitých věcí a rovněž o směně nemovitých věcí, která se v praxi nevyskytuje tak často, ale v mnoha případech je vhodným řešením.

Darování nemovitých věcí

Jedná se zřejmě o nejčastěji používaný způsob převodu vlastnického práva mezi osobami blízkými, a to z důvodu daňových osvobození, která jsou blíže uvedena v ustanovení § 10 odst. 3 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Darování nebo také bezúplatný převod vlastnického práva je v občanském zákoníku upraven poměrně stručně avšak jasně, a to v ustanoveních § 2055 a následujících občanského zákoníku. 

Ve všech případech zmíněných v tomto článku je pro převod vlastnického práva k věci zapsané do katastru nemovitostí nutné uzavřít smlouvu v písemné formě. Předmětem takové smlouvy je pak ujednání kdo komu a co bezúplatně převádí do vlastnictví. Byť se v případě darovací smlouvy jedná o poměrně jednoduchou záležitost, vždy doporučujeme, aby byla sepsána člověkem s právním vzděláním, ideálně pak advokátem, který je pro poskytování právních služeb pojištěn.

V případech, kdy si účastníci smlouvy sepíší smlouvu sami, se nejčastěji objevují chyby ve specifikaci nemovitostí. Ty je potřeba označit a specifikovat v souladu s katastrálním zákonem. Pokud tomu tak není, katastrální úřad vklad práva na základě vadné smlouvy zamítne, přičemž je nutné uvést, že ve smlouvě po zahájení vkladového řízení není možné cokoli upravovat.

Pokud máme smlouvu sepsanou a podepsanou, je možné ji podat na katastrální úřad. Nezapomeňte, že podpisy na smlouvě určené pro katastrální úřad musí být úředně ověřeny. Podpisy je možné ověřit na pobočkách České pošty, které poskytují službu Czech POINT, dále u notáře anebo u advokáta, který Vám smlouvu sepsal. V mém případě úřední ověření podpisů zajišťuji jako součást právních služeb.

Smlouva však není to jediné, co je potřeba na katastrální úřad přinést. Nutností je také návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, který nejjednodušeji vytvoříte v internetové aplikaci Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Na návrhu na vklad není třeba ověřovat Vaše podpisy. V rámci mých služeb je příprava návrhu na vklad samozřejmostí.

V jednoduchém případě Vám tedy při darování postačuje darovací smlouva a návrh na vklad. Pokud však smlouva odkazuje na nějakou listinu, kterou katastrální úřad vyžaduje, je potřeba ji uvést jako přílohu a k návrhu na vklad ji přiložit. 

S darováním se v moha případech pojí i zřizování věcných břemen, kdy nejčastějším případem je zřízení služebnosti užívacího práva. Jako příklad lze uvést následující. Rodiče Vám chtějí darovat jejich dům, avšak chtějí mít jistotu, že v tomto domě budou moci dožít. V takovém případě darovací smlouva obsahuje přímo sjednání bezúplatného doživotního užívání nemovitých věcí pro dárce. Toto věcné břemeno se do katastru nemovitostí zapíše v rámci jednoho řízení spolu s převodem vlastnického práva.

V případě darování nemovitých věcí je dále nutné uhradit katastrálnímu úřadu správní poplatek ve výši 2.000,- Kč. Tento poplatek se hradí za každý podaný návrh. Vzhledem k tomu je kupříkladu vhodné spojit darování nemovitých věcí a zřízení věcného břemene do jedné smlouvy. V případě, že byste měli zvlášť darovací smlouvu a zvlášť smlouvu o zřízení věcného břemene, bylo potřeba nejen vytvořit dva návrhy na vklad, ale také uhradit katastrálnímu úřadu dvakrát správní poplatek.

Směna nemovitých věcí

Směna je dalším závazkem, při němž dochází k převedení věci do vlastnictví jiného. Nejedná se o příliš využívaný institut, jelikož případů, kdy lze směnnou smlouvu uzavřít není mnoho. Jak plyne ze samotného názvu i z ustanovení § 2184 občanského zákoníku, jedná se o závazek jedné strany převést vlastnické právo k věci druhé straně výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci první straně.

Nejlépe si lze směnu vysvětlit na případu mezi dvěma sousedy, kteří mají za domem zahrady, avšak pozemky nejsou správně uspořádány. Sousedi ví, že kdyby si své zahrady směnili, bylo by uspořádání pozemků vhodnější pro oba. Z tohoto důvodu se rozhodnout uzavřít směnnou smlouvu.

V případě směny nemovitých věcí zapsaných do katastru nemovitostí se stejně jako v případě darovací smlouvy a kupní smlouvy vyžaduje uzavření směnné smlouvy v písemné formě. Občanský zákoník dále říká, že na směnu se přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku týkající se kupní smlouvy. Co do obsahu se tak bude směnná smlouva nejvíce podobat kupní smlouvě.

Z uvedeného plyne, že v i případě uzavírání směnné smlouvy je třeba jednat obezřetně. Byť bude nejčastější směna nemovitostí s obdobnou hodnotou, nejedná se o pravidlo. V případě, kdy jedna ze stran směňuje pozemky ve vyšší hodnotě, dohodnou se smluvní strany na finančním vyrovnáni. Stejně jako v případě kupní smlouvy je více než vhodné, aby bylo finanční vyrovnání realizováno prostřednictvím advokátní úschovy, která poskytne oběma stranám stejné záruky.

Co bylo v předchozím článku napsáno o kupní smlouvě, je téměř ve všech ohledech použitelné i pro směnnou smlouvu, když lze rovněž ve směnné smlouvě sjednat věcná břemena, smluvní pokuty či vzdání se práv z vad.

Směnná smlouva je v podstatě dvěma kupními smlouvami, které jsou vtěleny do jednoho dokumentu. Výhodou pak je, že všechna práva a povinnosti jsou uvedeny v jedné smlouvě a na katastru nemovitostí se vede pouze jedno vkladové řízení, tudíž se platí pouze jeden správní poplatek ve výši 2.000,- Kč.

Stejně jako v případě darování je nutné na směnné smlouvě úředně ověřit podpisy smluvních stran a smlouvu předložit katastrálnímu úřadu spolu s vyplněným a podepsaným návrhem na vklad.

Doufám, že pro Vás byl tento článek alespoň částečně užitečný a našli jste v něm odpovědi na Vaše otázky. Samozřejmě tímto článkem nelze odpovědět, na vše, co by mohlo jeho čtenáře zajímat, ale v takovém případě, se na mě neváhejte obrátit a Váš případ budu řešit individuálně.