Nemovitosti I - prodej a koupě

Pod pojmem nemovitá věc se člověku většinou vybaví dům, chata, garáž, stavba či pozemek. Skutečností však je, že z právního hlediska je pod nemovitou věc možno podřadit daleko více věcí, a to nejen těch hmotných a reálně vnímatelných ve světe kolem nás, ale také kupříkladu určitá práva a jiné věci bez hmotné podstaty. V tomto článku se však budu věnovat pouze věcem nemovitým jako jsou právě domy, stavby nebo pozemky a možnostem, jak s nimi nakládat, respektive jak je za úplatu převést do vlastnictví jiného, a to konkrétně na základě kupní smlouvy.

Na úvod je třeba zmínit, že problematiku nemovitých věcí v českém právním řádu upravuje zejména zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Zajímavostí je, že občanský zákoník nezná pojem nemovitost, nýbrž pouze nemovitá věc. Pojem nemovitost je totiž pouze legislativní zkratkou pro nemovitou věc, kterou zákonodárce zavedl v ustanovení § 1 katastrálního zákona.

S nemovitostmi se obchoduje každý den, o čemž svědčí údaje Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Dle veřejně dostupných informací vedly katastrální úřady v České republice v roce 2021 celkem 1.001.152 řízení týkajících se nemovitých věcí. Téměř polovina řízení (přesně 486.770) se týkala vlastnického práva, tzn. že v České republice se v roce 2021 každý pracovní den změnilo vlastnické právo u přibližně 1.931 nemovitých věcí. Jedná se o neuvěřitelný počet, který znamená, že přibližně každých 45 sekund každého pracovního dne v roce 2021 došlo ke změně vlastnického práva u nemovitých věcí.

Mimo řízení týkající se vlastnického práva bylo v roce 2021 vedeno více než půl milionu dalších řízení souvisejících s nemovitostmi. Jedná se kupříkladu o řízení ve věcech zástavních práv, věcných břemen, předkupních práv, zákazů zcizení či zatížení nebo také nájmů a pachtů.

I přes velkou četnost transakcí s nemovitostmi je potřeba mít na paměti, že prodat či koupit nemovité věci není jako nakupovat v obchodě a v každém případě je nutností velká opatrnost, přičemž nezáleží na tom, zda se jedná o pole v hodnotě desetitisíců korun nebo o nový rodinný dům v hodnotě několika milionů korun.

Kde jsou nemovité věci evidovány?

Na tuto otázku je jediná správná odpověď – v katastru nemovitostí. Oproti veřejnému rejstříku, ve kterém se evidují osoby fyzické a právnické, je katastr nemovitostí veřejným seznamem obsahujícím soubor údajů o nemovitých věcech vymezených katastrálním zákonem. V oblasti nemovitostí se tak jedná o klíčový veřejný seznam.

V katastru nemovitostí je pro každého dostupné vyhledání všech nemovitých věcí v něm evidovaných a zjištění informací kupříkladu o vlastníkovi stavby, o poloze pozemku, o výměře pozemku nebo o jeho druhu. Z katastru nemovitostí se však dá zjistit daleko více informací, které mohou být při koupi nebo prodeji nemovitosti velice důležité.

Zjistit výše uvedené informace o nemovitých věcech lze v zásadě dvěma způsoby. První nejpoužívanější možností je použití internetové aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí. Druhou možností, jejímž prostřednictvím zjistíme více informací, je opatřit si tzv. list vlastnictví, na kterém najdeme skutečně veškeré podrobné informace týkající se nemovitých věcí, které katastr nemovitostí eviduje, kupříkladu zápisy svědčící ve prospěch nemovitostí nebo naopak zápisy omezující vlastnické právo. Nemovitosti se na listech vlastnictví evidují podle vlastníků pro jednotlivá katastrální území. Pokud tedy máte Vaše nemovitosti zapsané na jednom listu vlastnictví, neznamená to, že žádné další nemovitosti nevlastníte, protože mohou být zapsány na jiném listu vlastnictví.

Nezapomeňte, že jednou ze základních zásad, kterou se katastrální úřady řídí, je zásada priority, tzn. že práva se do katastru zapisují v pořadí, v jakém jsou doručeny návrhy na jejich vklad. Ideálním případem na vysvětlení může být vklad zástavního práva a vklad vlastnického práva. Přesto, že na podatelně obě smlouvy podáte s rozestupem jedné minuty, musíte je podat ve správném pořadí, jinak by mohla nastat situace, kdy katastrální úřad jeden z návrhů na vklad zamítne. Rozhodné v dané situaci je, kdo může v okamžiku podání návrhu na vklad s nemovitostí disponovat, tedy kdo je jejím vlastníkem. Vlastník zřizuje zástavní právo ke své nemovitosti a zároveň ji prodává. Nejdříve musí podat návrh na vklad zástavního práva a až poté návrh na vklad vlastnického práva. V opačném případě, bude návrh na vklad zástavního práva zamítnut, jelikož katastrální úřad nejdříve zohlední převod vlastnického práva a následně zjistí, že ten kdo navrhuje vklad zástavního práva již není vlastníkem nemovité věci a není tedy oprávněn k takovému jednání.

Nakládání s nemovitými věcmi

S nemovitými věcmi lze nakládat různými způsoby, a to v závislosti na to, zda chceme nemovitou věc převést do vlastnictví jiného nebo ji pouze přenechat k užívání jinému. Ve svém článku se však zaměřím pouze na převedení do vlastnictví jiného, tedy na prodej a koupi nemovitých věcí. S darováním nemovitých věcí a směnou nemovitých věcí Vás seznámím v dalším článku.

Musím však zmínit, že ke změně vlastnického práva nemusí dojít vždy na základě smlouvy. O změně vlastnického práva může rozhodnout kupříkladu soud v rámci řízení o určení vlastnického práva nebo v rámci dědického řízení.

Co se týče možností přenechání věci k užití jinému, tak mezi ně řadíme ve vztahu k nemovitým věcem zejména nájem a pacht.

Prodej a koupě nemovitých věcí - kupní smlouva, smlouva o úschově, návrh na vklad

Na rozdíl od darování nemovitých věcí při koupi nebo prodeji jednáte většinou s protistranou, kterou neznáte, a tudíž je potřeba jednat velice obezřetně. V kupní smlouvě totiž nejde pouze o převod vlastnického práva, ale je rozhodně vhodné, aby smlouva obsahovala i spoustu jiných ujednání. 

V základu je koupě upravena v ustanoveních § 2079 a následujících občanského zákoníku, přičemž konkrétní úpravu koupě nemovitých věcí pak nejdeme v ustanoveních § 2128 a následujících občanského zákoníku. Dle zákonné úpravy se jedná o závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu věc, která je předmětem koupě, a umožnit mu nabytí vlastnického práva k ní. Na druhou stranu jde o závazek kupujícího věc převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu.

Vzhledem k tomu, že při prodeji a koupi nemovitostí dochází k finanční transakci, jejímž předmětem jsou mnohdy miliony korun, doporučuji, aby Vám kupní smlouvu sepsal advokát. Stejně jako ostatní advokáti poskytuji klientům úschovu kupní ceny, která je v dnešní době standardem při obchodování s nemovitostmi. Krom advokáta Vám úschovu kupní ceny poskytne také notář nebo banka, avšak zásadně za vyšší cenu.

Úschova kupní ceny u advokáta je stejně bezpečná jako v jiných výše uvedených případech, když pro advokátní úschovu platí přísná pravidla. V rámci svých služeb nabízím klientům spolu se sepsáním kupní smlouvy a ověřením podpisů i sepsaní smlouvy o advokátní úschově a návrhu na vklad.

Úschova kupní ceny, ať je uskutečněna kdekoli, poskytuje oběma stranám důležité záruky. Pro stranu prodávající jde ve standardních případech o záruku, že nemovitosti budou kupujícímu převedeny až po složení kupní ceny do úschovy, naopak pro stranu kupující jde ve standardních případech o záruku, že kupní cena se dostane k prodávajícímu až po převodu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Nehrozí tak, že Vám prodávající uteče s penězi, aniž by Vám převedl nemovitosti a naopak nehrozí, že Vám kupující nezaplatí za převod vlastnického práva.

Kupní smlouva však obsahuje spoustu důležitých ujednání. Jako ty nejzákladnější lze zmínit sjednání termínu a způsobu úhrady kupní ceny, sjednání termínu předání nemovitých věcí, sjednání sankcí pro případy porušení povinností a dále také prohlášení smluvních stran týkající se nemovitých věcí. Je takřka nemožné vyjmenovat vše, co je v kupní smlouvě možné ujednat, jelikož každá nemovitost je jiná, a tak i každá kupní smlouva je jiná. Důležitá je opět i specifikace nemovitých věcí, která se může stát složitější kupříkladu v případě, kdy zároveň dochází ke slučování nebo dělení pozemků na základě geometrického plánu.

V mnoha případech kupní smlouva operuje se zřízením nebo výmazem zástavního práva. Pokud taková ujednání chybí nebo jsou nesprávná, může se jedna ze stran dostat do velmi nepříjemné a komplikované situace. 

Za zmínku také stojí možnost vzdání se práv z vad. Pro prodávajícího je takové ujednání velice výhodné, jelikož v případě jakýchkoli vad, a to i skrytých, se po něm nemůže kupující ničeho domáhat. Nutno dodat, že se nejedná o standardní ujednání v kupní smlouvě. Používá se nejčastěji v případě prodeje starých nemovitých věcí nebo nemovitostí v dezolátním stavu, kdy prodávající skutečně není schopen garantovat stav nemovitosti a nechce za něj ručit.

Ve většině případů neprosadíte v kupní smlouvě všechna navržená ujednání, protože pro druhou stranu nemusí být výhodná. Sjednání obsahu kupní smlouvy je tak mnohdy hledáním kompromisu mezi smluvními stranami.

Kupní smlouva by měla být vyvážená, měla by poskytovat oběma stranám obdobné záruky a měla by je rovněž obdobně sankcionovat za porušení povinností. V případě, že jednáte o koupi nebo prodeji nemovitých věcí a druhá smluvní strana trvá na nestandardních ujednáních, která narušují vyváženost smlouvy, doporučuji klientům zvážit uzavření takového obchodu. V případě problémů by tak mohla nastat teoretická situace, kdy jedna strana za porušení svých povinností nebude nijak sankcionována, naopak druhá strana za porušení svých povinností zaplatí statisícové pokuty. Pokud navíc jednáte se zkušenou protistranou může se stát, že Vám unikne propojenost některých ujednání, které Vás následně dostanou do problémů. Pokud je Vám předložen návrh smlouvy k podpisu, nebojte se říct si o čas a smlouvu si několikrát důkladně pročíst, ideálně ji předložte svému advokátovi k revizi a připomínkování.

Rozebrat podrobněji celý obsah kupní smlouvy by vydalo na několik článků, proto pokud máte jakékoli dotazy, neváhejte se na mě obrátit, já Váš případ posoudím a pomůžu Vám s jeho řešením.

V případě prodeje a koupě nemovitých věcí je nutné na kupní smlouvě úředně ověřit podpisy všech účastníků, tuto smlouvu s případnými přílohami a návrhem na vklad předložit katastrálnímu úřadu a uhradit katastrálnímu úřadu správní poplatek ve výši 2.000,- Kč. Tento poplatek se hradí za každý podaný návrh. 

Doufám, že pro Vás byl tento článek alespoň částečně užitečný a našli jste v něm odpovědi na Vaše otázky. Samozřejmě tímto článkem nelze odpovědět, na vše, co by mohlo jeho čtenáře zajímat, ale v takovém případě, se na mě neváhejte obrátit a Váš případ budu řešit individuálně.