Advokátní úschova - k čemu slouží?

Nevíte co je advokátní úschova nebo váháte, zda je ve Vašem případě potřeba? Tento článek navazuje na dvoudílnou sérii článků o nemovitostech a jejich převodech (Nemovitosti I – prodej a koupě; Nemovitosti II – darování a směna) a věnuje se právě advokátní úschově, která ve většině případů s převody nemovitostí souvisí.

V případě darování nemá advokátní úschova prakticky žádný smysl, avšak v případě prodeje a koupě či směny nemovitostí je advokátní úschova vhodná a žádoucí. V těchto případech totiž mnohdy dochází k transakcím s nemalou hodnotou finančních prostředků. Jak konkrétně Vám může advokátní úschova pomoci a jaké záruky Vám poskytuje, se dočtete dále v článku.

V případě, kdy druhou stranu neznáte, není vhodné jí posílat peníze přímo ještě před splněním jejích povinností. Tou nejzásadnější povinností je převod vlastnického práva ve prospěch nabyvatele. V případě, že nevyužijete advokátní úschovy a peníze pošlete přímo druhé smluvní straně, vystavujete se tak riziku, že k převodu vlastnického práva ve Váš prospěch nedojde a Vy tak nebudete mít ani nemovitosti, ani peníze. K takové situaci může dojít kupříkladu, když nikdo nepodá návrh na vklad na katastr nemovitostí, v případě, kdy je vůči převodci zahájeno exekuční nebo insolvenční řízení nebo v případě, kdy převodce zemře. Rizika ale nejsou jen na straně nabyvatele, ale rovněž na straně převodce, který díky advokátní úschově nemusí převádět nemovitost předtím, než bude mít jistotu, že mu bude kupní cena uhrazena. 

Za účelem předejítí všem rizikům spojeným s převodem nemovitostí se jako řešení nabízí advokátní úschova, kterou lze využít rovněž při vypořádání společného jmění manželů či vypořádání podílového spoluvlastnictví. Nejčastěji se s ní však setkáme právě při koupi a prodeji nemovitostí.

Proč využít advokátní úschovu?

Jak již bylo uvedeno, s prodejem a koupí nemovitostí se pojí riziko, že nebude uhrazena kupní cena nebo nebude převedeno vlastnické právo. Aby byl převod nemovitosti účinný je zapotřebí, aby byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. K podání takového návrhu zpravidla převodce přistoupí až poté, co obdrží kupní cenu. Nabyvatel se však vystavuje riziku, že ani po uhrazení kupní ceny nedojde k převodu vlastnického práva v jeho prospěch. Naopak v případě, kdy by vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí předcházel úhradě kupní ceny, vystavuje se riziku převodce, a to že druhá strana nedostojí svým povinnostem a kupní cena uhrazena nebude. Následné spory v případě jejich řešení prostřednictvím soudů se mohou protáhnout i na roky. 

Nabyvatel, v případě, kdy financuje koupi prostřednictvím hypotečního úvěru, se tak může dostat do absurdní situace, kdy nebude vlastníkem nemovitostí, nebude mu vrácena kupní cena, ale bude povinen hradit splátky hypotečního úvěru.

V případech převodů nemovitostí však může dojít i k situacím, kdy je převod vlastnického práva znemožněn v důsledku porušení jiných smluvních povinností, kupříkladu, když převodce nemovitost zatíží v rozporu se smlouvou a bez Vašeho souhlasu – kupříkladu zástavním právem. Smlouva o úschově pak v určitých případech nabízí řešení, aby došlo k obnovení původního stavu, respektive, aby nebyla žádná ze smluvních stran poškozena.

Advokátní úschova představuje vhodné řešení a záruky pro obě strany transakce. Převodci zaručuje, že vlastnické právo bude převedeno až po uhrazení kupní ceny do úschovy a zároveň bude kupní cena vyplacena po splnění všech ujednaných podmínek bez ohledu na libovůli nabyvatele. Nabyvateli naopak zaručuje, že jeho peníze se k druhé straně dostanou až po převodu vlastnického práva, případně po splnění dalších podmínek.

Úschova však nemusí být nutně advokátní. Rovnocenné služby je možné realizovat kupříkladu prostřednictvím banky nebo notáře. Oproti notářské či bankovní úschově je nespornou výhodou advokátní úschovy její příznivější cena. Zásadní výhodou je pak skutečnost, že advokát je schopen připravit zároveň kupní smlouvu (či obdobný dokument) a zpracovávat připomínky všech smluvních stran. V návaznosti na to je pak schopen upravit i smlouvu o úschově, aby tyto stěžejní dokumenty spolu lícovaly.

Jak advokátní úschova funguje?

Advokátní úschova funguje na velmi jednoduchém principu. Do transakce je zapojen prostředník, v našem případě advokát, který během transakce kontroluje její průběh, zejména že jsou splněny všechny podmínky jak pro podání návrhu na vklad, tak pro vyplacení svěřených finančních prostředků z úschovy.

Po podpisu smlouvy tedy putuje kupní cena nejdříve do úschovy k advokátovi, kde zůstane, dokud nedojde k převodu vlastnického práva, případně ke splnění dalších sjednaných podmínek. Pro tyto případy má advokát zřízeny speciální bankovní účty, které jsou odděleny od jeho majetku. Nemůže tak dojít k tomu, že by se peníze na účtu úschovy staly předmětem exekuce nařízené na majetek advokáta či součástí jeho pozůstalosti v dědickém řízení. Pokud k převodu vlastnického práva nedojde, advokát vrátí peníze straně, která je do úschovy vložila. Na zvláštním úschovním účtu se vždy nacházejí peníze pouze jednoho klienta a nedochází tak k jejich smísení s penězi jiných klientů.

Bezpečnost advokátní úschovy

Povinnosti advokáta při provádění úschovy jsou stanoveny zákonem o advokacii a stavovskými předpisy České advokátní komory, což zaručuje její ustálenost a bezpečnost. Mimo jiné se advokát musí řídit také zákonem o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Mezi povinnosti advokáta patří již zmíněné zřízení samostatného účtu, ale také informační povinnost, která obnáší evidenci všech úschov v elektronické knize úschov zřízené advokátní komorou. Transparentnost advokátních úschov je zajištěna povinností advokáta vést dokumentaci, která obsahuje záznam o veškerých operacích s prostředky klienta, a na vyžádání ji předložit. V neposlední řadě je zde povinnost mlčenlivosti advokáta, která zaručuje diskrétnost ve všech ohledech. Česká advokátní komora provádí kontrolu dodržování těchto povinností, a odhalení pochybení může vést až k vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů.

Další výhodou v případě, že by nastaly komplikace, je pojištění advokáta. Každý advokát je ze zákona povinen být pojištěn do minimální výše 7 000 000 Kč. V případě nemovitostí může kupní cena tuto částku převyšovat a je proto nutné ujistit se, že pojištění Vašeho advokáta celou částku, která je předmětem úschovy, kryje. Nehledě na to je advokát plně odpovědný za veškerá pochybení a za porušení svých povinností ručí celým svým majetkem.

Jak probíhá realizace advokátní úschovy?

Vedle smlouvy, v níž je dojednán převod vlastnického práva, je nutné, aby obě strany transakce, společně s advokátem jako třetí stranou, uzavřely smlouvu o úschově. V této smlouvě vystupuje převodce jako oprávněný, nabyvatel jako složitel a advokát jako schovatel. Ve smlouvě jsou stanoveny práva a povinnosti stran, zejména veškeré potřebné podmínky pro nakládání s předmětem úschovy. Advokát coby schovatel je tak oprávněn nakládat s finančními prostředky pouze v souladu se smlouvou o úschově. Prvním krokem je tedy uzavření smlouvy a složení finančních prostředků do úschovy. Posledním krokem je standardně vyplacení finančních prostředků z úschovy osobě oprávněné. Co se týče procesu po složení a před vyplacením finančních prostředků z úschovy, pak ten se vždy odvíjí od konkrétních podmínek smlouvy.

Svým klientům vždy nabízím kompletní právní servis. Ten obsahuje zejména sepis smluv, jejich úpravu dle připomínek a požadavků klientů a rovněž ověření podpisů, které je pro převod nemovitostí vyžadováno. V rámci právních služeb dále zpracuji návrh na vklad a v případě zájmu klientů je zastupuji v řízení u katastrálního úřadu. Tím je zaručeno, že celý proces probíhá pod mým přímým dohledem. 

Závěrem si dovoluji doplnit, že advokátní úschova se nemusí týkat pouze finančních prostředků. V mém případě poskytuji klientům rovněž úschovu listin, čímž je zaručeno, že smlouvy se na katastr nemovitostí nedostanou dříve, než budou splněny podmínky pro převod vlastnického práva, které jsou sjednány ve smlouvě o úschově.

Doufám, že pro Vás byl tento článek alespoň částečně užitečný a našli jste v něm odpovědi na Vaše otázky. Samozřejmě tímto článkem nelze odpovědět, na vše, co by mohlo jeho čtenáře zajímat, ale v takovém případě, se na mě neváhejte obrátit a Váš případ budu řešit individuálně.